Forældrekøb: Hvad skal man være opmærksom på?

Forældrekøb: Hvad skal man være opmærksom på?

Overvejer du et forældrekøb? Så har vi samlet alt hvad du skal vide omkring forældrekøbet og hvilket overvejelser du skal gøre inden du køber.


Hvad er forældrekøb?

Et forældrekøb giver næsten sig selv. Det er når en forældre køber lejlighed eller anden bolig til deres børn. Et forældrekøb opleves derfor typisk i forbindelse med et studie. Købet har til hensigt at give ens barn et sted at bo samt en leje der er overkommelig. Især i storbyerne hvor det kan være svært at finde en lejebolig som er til at betale for netop studerende.

Selvom navnet antyder, at det skal være ens forældre der stå bag købet, så er der intet krav om familierelationer. I virkeligheden kan det også være et omvendt forældrekøb hvor, at ens børn køber til ens forældre.

Faktisk er et forældrekøb blot et køb af bolig med hensigt at leje den ud.

Hvorfor forældrekøb

Et forældrekøb kan være en god idé hvis du har en friværdi eller ikke ejer en bolig i forvejen. Da du lejer købet ud til ens barn, som selvfølgelig skal betale markedsleje, er omkostningen minimal for den som køber.

Men den største grund til at foretage et forældrekøb er selvfølgelig, at skabe en tryg ramme omkring de yngste når de flytter hjemmefra. Som forældre er i derfor ligeledes med til finde et godt område hvor de yngste kan bo.

Husk når du foretager et forældrekøb, at tænke fremtiden ind. Det kan f.eks. godt betale sig, såfremt økonomien tillader det, at finde en større lejlighed med flere værelser, frem for en lille to værelses. En bolig med flere værelser giver mulighed for, at udleje et værelse til en kammerat men det sikre også de yngste når de begynder at stifte familie.

I skal gerne have en horisont på mindst fem år. Derfor er det vigtigt at tage en alvorlig snak med sine børn og som nævnt, sikre at lejligheden ikke bliver for lille for hurtigt.

Fordele

  1. Der spares ejendomsværdiskat
  2. Mulighed for fradrag for renteomkostninger i den personlige indkomst
  3. Mulighed for at videresælge lejligheden til barnet til vurderingen minus 15%
  4. Barnet har mulighed for at få boligsttøte til huslejen

Ulemper

  • Du beskattes af driftsresultatet
  • Der skal udarbejdes regnskab for udlejningsaktiviteten
  • Beskatning ved salget af boligen

Omvendt forældrekøb – hvad betyder det?

Som nævnt tidligere, så er der ingen krav om familierelationer i et forældrekøb, hvorfor man også kan tale om et omvendt forældrekøb.

Her er der tale om at barnet køber en bolig og udlejer den til sine forældre. Her gælder de samme regler for udlejning og beskatning.

Forældrekøb fordele

Dine fordele ved et forældrekøb er mange. Ud over den åbenlyse investering og at du som forældre kan være med til at sikre dit barn bor ordenligt, så får du et skattefradrag af renteudgiften. Størrelsen heraf afhænger af, hvilken beskatningsform du vælger.

Det vil sige at du, med de nuværende skatteregler, kan købe en bolig mod et forholdsvis lille likviditetstab.

For barnet har det selvfølgelig også klare fordele, da de typisk får mulighed for at leje billigere end hvis de skulle på det øvrige marked og desuden kan søge boligstøtte.

Hvordan sætter man huslejen

Når du skal leje boligen ud til dit barn er det vigtigt, at du laver en skriftlig lejekontrakt som lever op til huslejenævnets betingelser. Ligeledes skal du være opmærksom på at opkræve markedsleje for området. Derfor skal markedet undersøges for hvad andre betaler i husleje og dermed opkræve nogenlunde det samme fra ens barn.

Hvis du sætter huslejen for billigt, kan SKAT sende en ekstraregning, da du vil blive beskattet af forskellen mellem markedslejen og den fastsatte leje. Det betyder at du kommer til at betale skat af en leje du ikke har modtaget, men som du ville have fået, hvis du havde lejet ud til andre. Derfor er det altså ikke fornuftigt, at give dit barn økonomisk hjælp med en for lav husleje.

Såfremt man ønsker at hjælpe yderligere end selve forældrekøbet, så kan man overveje at give barnet en årlig skattefri gave på op til 64.300 kr. i stedet for en lavere leje.

Boligsikring ved forældrekøb (boligstøtte)

For de fleste unge, som skal til at studere, er økonomien knap og mange har blot deres SU samt en beskeden løn fra deres fritidsarbejde.

Derfor er det vigtigt for mange unge, at kunne søge boligsikring for at få økonomien til at løbe rundt. Boligsikringen søges på baggrund af en skriftlig lejekontrakt som udarbejdes mellem forældrene og barnet, i dette tilfælde lejeren.

En lejer, der bor alene, kan få et tilskud på op til 15 procent af huslejen. For at se hvor meget der kan opnås i boligstøtte, så kan der foretages en beregning af boligsikring på borger.dk.

Fremlejeaftale

Hvis i har købt en lejlighed der er stor nok til at dele med andre, så er det vigtigt at det er barnet der indgår en skriftlig aftale med vennen, en såkaldt fremlejeaftale, da man normalt bliver beskattet af indtægter ved udlejning.

Men som lejer, kan dette undgås ved, at fremleje en del af værelserne. Da man som lejer ikke skal betale skat af sin fremlejeindtægter. Man skal dog blot holde fremlejeindtægterne under to tredjedele af, hvad man selv skal betale i husleje.

En anden klar fordel ved at lave den yngste om at fremleje, er at man har en mulighed for at opsige hele lejemålet på én gang.

Virksomhedsskatteordningen

Når man foretager et forældrekøb, så vælger de fleste en såkaldt virksomhedsskatteordning. Udlejning af ejerbolig betragtes nemlig som erhverv også selvom det er til forældrenes eget barn.

Fordelen ved at anvende virksomhedsskatteordningen er, at du får fradrag for rente- og bidragsomkostninger i den personlige økonomi. Du opnår altså en høj skatteværdi af fradraget som især for topskat betaler giver en ekstra værdi.

For at kunne køre det i denne ordning er du pålagt at aflægge et detaljeret regnskab og en udvidet selvangivelse. Mange opretter derfor i den forbindelse en særskilt konto til forældrekøbet, hvor alene indtægter og udgifter fremstår.

Det er derfor hensigtsmæssigt, at få udarbejdet regnskabet af en revisor, som i øvrigt også er fradragsberettiget.

Kapitalafkastordning

Et alternativ og en noget mere simpel løsning, et at benytte sig af kapitalafkastordningen. Her stilles der ikke de samme regnskabsmæssige krav. Normalt benytter man denne ordning hvis man har købt helt eller delvist kontant.

I kapitalafkastordningen fratrækker man et beløb opgjort som en procent af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen – fratrukket eventuelt gæld, i stedet for at fratrække renteudgifterne i din personlige indkomst.

Altså, man beregner et kapitalafkast, som beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Hvilket betyder at du betaler mindre i AM-bidrag og eventuel topskat.

Videresalg og 15% reglen

Når dagen kommer og forældrekøbet ikke længere er aktuelt, enten fordi barnet skal flytte eller der opstår en situation hvor man gerne vil indfri sine lån. Så er det vigtigt at man overvejer situationen nøje før man sælger.

Såfremt du har opnået en friværdi, enten i form af højere salgspriser eller ved afdrag på lånene. Så vil der typisk være en fortjeneste i forbindelse med salget. Denne fortjeneste er skattepligtig, såfremt du ikke selv har boet i boligen.

Har du gjort brug af virksomhedsordningen vil du på nuværende tidspunkt blive beskattet 22% af din avance. Er den købt privat, vil du blive beskattet som privat kapitalindkomst. Avancen opgøres som forskellen mellem den kontante salgssum med fradrag og den kontante anskaffelsessum med tillæg af købsomkostninger.

Derfor kan et godt alternativ være, at overveje om man skal sælge på gunstige vilkår til barnet. Som reelt har boet i boligen. Hvis barnet ønsker at overtage boligen og dermed købe den af forældrene, så kan man vælge at fastsætte købesummen ud fra den offentlige vurdering minus 15%.

Vær dog opmærksom på, at SKAT kan omstøde den offentlige vurdering såfremt de vurderer den er langt under den reelle salgsværdi. Derfor anbefales det altid at opsøge korrekt rådgivning inden man laver en overdragelse.

Barnet vil nu i stedet kunne sælge boligen og helt slippe for, at betale skat af den opnået avance, da de jo har beboet boligen.

Overvejer du et forældrekøb?

Hvis du stadig overvejer at købe en bolig til dit barn, så er Køberrådgivning en oplagt mulighed. Du er på den måde sikker på, at du overholder alle regler og at du køber til den rigtige pris og de rigtige vilkår.

Vores købermægler, Christopher Wagner, har talt med Børsen omkring faldgruberne når man køber boligen.

L‍æs mere: Forældrekøb: Alene på boligmarkedet

10 gode råd inden købet

  • Undersøg om du må leje boligen ud
  • Få hjælp af en rådgiver til forældrekøbet
  • Undersøg, om dit barn kan få boligsikring
  • Overvej din økonomiske risiko samt hvad din friværdi i din bolig er
  • Find ud af hvilken skatteordning passer bedst til dig
  • Lav en skriftlig lejekontrakt som følger markedslejen og huslejenævnets bestemmelser
  • Er der et ekstra værelse, så sørg for at det er dit barn der laver en skriftlig aftale. Så er du sikker på at du kan opsige hele lejemålet på én gang
  • Overvej at sælge boligen til dit barn efter 15% reglen
  • Køb en lejlighed der er fremtidssikret
  • Hav en lang tids horisont

Jeg vil gerne ringes op

Udfyld kontaktformularen, så vi kan tage en snak om, hvordan vi kan hjælpe dig med køb og finansiering af din bolig.

Eller ring på 72 600 400, mandag til søndag 8:00-20:00