Forældrekøb: Hvad skal man være opmærksom på?

Forældrekøb: Hvad skal man være opmærksom på?

Overvejer du forældrekøb? Så har vi samlet alt, hvad du skal vide omkring forældrekøbet, herunder hvilke overvejelser du skal gøre inden du køber.


Hvad er forskellen på forældrekøb og omvendt forældrekøb?

Forældrekøb er, som navnet indikerer, når der er tale om en lejlighed eller anden bolig, som forældre køber til sine børn. Omvendt forældrekøb er det omvendte, nemlig når ”barnet” køber en bolig til sine forældre. I nærværende artikel omtales alene forældrekøb, hvor forældrene erhverver en bolig med henblik på udlejning til deres børn, men de samme forhold er gældende, hvis situationen er omvendt.




Formålet med et forældrekøb er primært at give sine børn et sted at bo. Forældrekøb foretages især i storbyerne, hvor det kan være svært at finde en lejebolig, som er til at betale for netop studerende.

Faktisk er et forældrekøb blot et køb af bolig med hensigt på at leje den ud. Et forældrekøb giver også mulighed for at overdrage et formueaktiv på særlige vilkår til barnet.


Forældrekøb i et historisk perspektiv
Når forældrene ejer boligen vil der ske udlejning til børnene, og når boligen på ny skal sælges, sker det enten ved et almindeligt salg på det frie marked eller til børnene, som så igen har mulighed for et senere skattefrit salg.

Sidstnævnte model har traditionelt set været lukrativt for forældre/barn-konstellationen, i det værdiansættelsescirkulæret fra 1982 (CIR nr. 185 af 17. november 1982) om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning giver mulighed for, at overdragelsen kan ske til en pris +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

En forudsætning for anvendelsen af dette princip er dog, at lejligheden er vurderet som en ”fri lejlighed”, idet en bolig, der er vurderet som udlejet, alene kan handles til markedsprisen. Senere kan barnet sælge lejligheden skattefrit. Men sker et sådan salg for hurtigt efter, at boligen er overdraget fra forældrene, kan SKAT anfægte købesummen, hvilket vil udløse såvel gavebeskatning hos forældrene samt ejendomsavancebeskatning for barnet.

Er man usikker på, om en pris vil udløse rynkede øjenbryn hos SKAT, kan det være en fordel at forespørge SKAT om et bindende svar, svarende til, at man får SKATs konklusion på forkant. Det koster kun et mindre gebyr, mens ventetiden dog kan være mellem 3-6 måneder.

Hidtil har der også været skattemæssige fordele forbundet med udlejningen, hvis man f.eks. har gjort brug af virksomhedsskatteordningen. Virksomhedsskatteordningen blev indført i 1987, og har indtil nu givet mulighed for fuldt fradrag for renteudgifterne, mulighed for at modregne underskud i egen og evt. ægtefælles øvrige indkomst, fradrag for vedligeholdelse m.m.

Groft sagt kan man sige, at incitamenterne for et forældrekøb hidtil har været en blanding af, at man gerne vil hjælpe sit barn med tag over hovedet kombineret med muligheder for skattemæssige fordele samt muligheden for at overdrage et stort aktiv til barnet til en fordelagtig pris.

Men intet varer evigt.


Nuværende og fremtidens forældrekøb

Med vedtagelsen af Finansloven 2020 og med forventningen om et nyt system for offentlige ejendomsvurderinger inden for nærmere fremtid, er der samtidig gjort op med den klassiske forældrekøbsmodel. Fordelene er i hvert fald afskaffet eller begrænset, hvilket er væsentligt at have for øje, hvis man overvejer forældrekøb.

Selvom ejendomsvurderingssystem bl.a. ikke er helt på plads, forsøger vi alligevel at kigge ind i den fremtid, der venter forældrekøb.

Den 21 december 2020 blev Lov nr. 2226 af 29/12-2020 vedtaget af Folketinget. Med loven blev skattefordelene ved forældrekøb i virkeligheds- og kapitalafkastordningen afskaffet, således at der ikke kan opnås højere rentefradrag for renteudgifter end ved privat køb at bolig, svarende til at den skattemæssige værdi af renteudgifterne i virksomhedsordningen nedsættes fra 56% til omtrent 25,6% – 33,6%.

Oprindeligt var der fra politisk hånd lagt op til, at virksomhedsskatteordningen skulle afskaffes, men dette gik man væk fra igen. Lovændringerne trådte i kraft d. 1. januar 2021.

En anden væsentlig ændring er, at man med det kommende nye offentlige ejendomsvurderingssystem vil se væsentlige stigninger i den offentlige ejendomsvurdering på f.eks. ejerlejligheder i de større byer – dvs. i de områder, hvor de fleste forældrekøb finder sted. Selvom SKAT i et nyt styresignal har lagt op til, at en overdragelse fremover kan ske til +/- 20 % af den offentlige ejendomsvurdering, gælder dette de kommende nye offentlige ejendomsvurderinger. Dette vil forventeligt ramme muligheden for at overdrage boligen til barnet til en særlig fordelagtig pris.

Dette kan bedst illustreres med et teoretisk eksempel:




Hvorfor foretage forældrekøb?
Et forældrekøb kan være en god idé, hvis du har en friværdi eller ikke ejer en bolig i forvejen. Køb af fast ejendom er historisk set en god måde at investere sine penge på. Jo længere tidshorisont på investeringen - jo mere sikker investering vil det være.

Men den største grund til at foretage et forældrekøb er selvfølgelig, at skabe en tryg ramme omkring sine børn, når de flytter hjemmefra.

Det en god idé at tænke fremadrettet, når du foretager et forældrekøb. Det kan f.eks. godt betale sig, såfremt økonomien tillader det, at finde en større lejlighed med flere rum, hvor det er muligt at udleje et værelse, og evt. senere have plads til at stifte familie.




I skal gerne have en tidshorisont på mindst fem år. Derfor er det vigtigt at tage en alvorlig snak med sine børn, og som nævnt, sikre at lejligheden ikke bliver for lille til deres behov for hurtigt.

Læs mere om hvad du kan købe bolig for.


Hvad er fordelene ved forældrekøb?
Selvom mange af fordelene ved forældrekøb er begrænset, findes der stadig en række fordele, som er værd at sætte fokus på. Udover selve investeringscasen og at du som forældre kan være med til at sikre dit barn et sted at bo, så får du et skattefradrag af renteudgiften. Med den førnævnte lovændring er rentefradraget dog gjort mindre.


Hvordan sætter man huslejen?
Når du skal leje boligen ud til dit barn, er det vigtigt, at du laver en skriftlig lejekontrakt, som lever op til lejeloven. Ligeledes skal du være opmærksom på, at opkræve markedsleje for området. Derfor skal markedet undersøges for, hvad andre betaler i husleje og dermed opkræve nogenlunde det samme fra ens barn.




Alternativt kan lejeaftalen udfyldes og indsendes til Huslejenævnet med henblik på at få en forhåndsgodkendelse af lejen. En forhåndsgodkendelse skaber tryghed for, at den leje, som aftales med barnet, ikke senere kan anfægtes.

Hvis du sætter huslejen for billigt, kan SKAT sende en ekstraregning, da du vil blive beskattet af forskellen mellem markedslejen og den fastsatte leje. Det betyder, at du kommer til at betale skat af en leje, som du ikke har modtaget. Derfor anbefales det ikke, at give dit barn økonomisk hjælp i form af en for lav husleje.

Såfremt man ønsker at hjælpe yderligere end selve forældrekøbet, så kan man overveje at give barnet en årlig skattefri gave på op til 68.700 kr. (2021-sats) i stedet for en lavere leje. Hvis du ønsker at forære dit barn et højere gavebeløb, skal du have in mente, at der skal betales 15% i gaveafgift af beløbet, som overstiger bundbeløbet på 68.700 kr. Vær opmærksom på at beløbsgrænsen på skattefrie gaver reguleres årligt.


Boligsikring ved forældrekøb (boligstøtte)
For de fleste unge, som skal til at studere, er økonomien knap og mange har blot sin SU samt en beskeden løn fra deres fritidsarbejde at gøre godt med.

Derfor kan man vælge at søge om boligsikring for at få økonomien til at løbe rundt. Boligsikringen søges på baggrund af en skriftlig lejekontrakt, som udarbejdes mellem forældrene og barnet. En lejer, der bor alene, kan få et tilskud på op til 15 procent af huslejen. For at se hvor meget der kan opnås i boligstøtte, så kan der foretages en beregning af boligsikring på borger.dk.


Fremlejeaftale
Hvis der skal lejes et værelse ud i boligen, er det vigtigt, at der indgås en skriftlig aftale (fremlejeaftale) mellem vedkomne som lejer et værelse og jeres barn, da man som ejer normalvis bliver beskattet af indtægter ved udlejning.

Men som lejer (din barn) kan dette undgås ved at fremleje et eller flere af værelserne i boligen, da man som lejer ikke skal betale skat af sin fremlejeindtægter, hvis man blot holder fremlejeindtægterne under to tredjedele af, hvad man selv skal betale i husleje.



Lejeloven indeholder i øvrigt lempeligere regler for opsigelse af værelser end ved opsigelse af hele lejligheden.

En anden klar fordel ved at lade lejer (dit barn) om at fremleje er, at man som ejer har en mulighed for at opsige hele lejemålet på én gang.


Virksomhedsskatteordningen
Når man foretager et forældrekøb, så vælger de fleste en såkaldt virksomhedsskatteordning. Udlejning af ejerbolig betragtes nemlig som erhverv - også selvom det er til forældrenes barn.

For at kunne køre det i denne ordning, er du pålagt at aflægge et detaljeret regnskab og en udvidet selvangivelse. Mange opretter derfor i den forbindelse en særskilt konto til forældrekøbet, hvor alene indtægter og udgifter fremstår. Det er derfor hensigtsmæssigt at få udarbejdet regnskabet af en revisor, som i øvrigt også er fradragsberettiget.


Kapitalafkastordning
Et alternativ og en noget mere simpel løsning er at benytte sig af kapitalafkastordningen. Her stilles der ikke de samme regnskabsmæssige krav. Normalt benytter man denne ordning, hvis man har købt boligen helt eller delvist kontant.

I kapitalafkastordningen fratrækker man et beløb opgjort som en procent af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen – fratrukket eventuelt gæld, i stedet for at fratrække renteudgifterne i din personlige indkomst.

Videresalg
Når dagen kommer og forældrekøbet ikke længere er relevant, enten fordi barnet skal flytte, eller fordi der opstår en situation, hvor lånene ønskes indfriet, så er det vigtigt, at man overvejer situationen nøje før et salg.

Såfremt du har opnået en friværdi, enten i form af højere salgspriser eller ved afdrag på lånene, så vil der typisk være en fortjeneste i forbindelse med salget. Denne fortjeneste er skattepligtig, såfremt du ikke selv har boet i boligen.

Et godt alternativ kan være at sælge boligen videre til din barn på gunstige vilkår.

Hvis ejerlejligheden overdrages til barnet til en værdi, der er mindre end den reelle handelsværdi, så vil forældrenes eventuelle skattepligtige avance formindskes, og samtidig vil barnets eventuelle fremtidige skattefrie avance forøges. Barnet vil nemlig have mulighed for senere at sælge ejerlejligheden skattefrit, forudsat at barnet reelt har boet i lejligheden efter købet. Om anvendelse af 15% og 20% ordningen henvises til tidligere i artiklen.


Familielån
Et alternativ til det klassiske forældrekøb kan være at lade barnet købe boligen, mens den bagvedliggende finansiering sker via et såkaldt familielån fra forældre til barn. Et familielån kan gøres både rente- og afdragsfrit. For forældrene kan et familielån også være en fordel ift. minimering af negative renter af bankindestående.



Ved f.eks. en andelsbolig stiller de fleste andelsboligforeninger krav om, at den der erhverver andelen også skal tage bopæl i andelslejligheden. Her kan et familielån således være den eneste mulighed for en erhvervelse.

Læs mere om gode råd når du køber andelsbolig.


Skal man afholde sig fra forældrekøb?
Det korte svar er nej - men man bør tænke dig godt om, inden man gennemfører et forældrekøb, da fremtiden, som netop beskrevet, ser noget anderledes og mørkere ud.

Det væsentligste fokus i et forældrekøb bør altid være at sikre sit barn en bolig. Dette fokus ændres ikke med de kommende ændringer. Men de afledte fordele ved et forældrekøb påvirkes i negativ retning, og dette kan de facto bevirke, at der ikke er lige så mange, som fremover vil have muligheden for at foretage et forældrekøb.

Hvis du overvejer at købe en bolig til dit barn, så er Køberrådgivning en oplagt mulighed. På den måde sikrer du, at du overholder alle regler, og at du køber til den rigtige pris og de rigtige vilkår. Hos Bomae følger vi løbende med i reglerne og udviklingen på området, og står du derfor med en overvejelse om at kaste dig ud i et forældrekøb, så giv os et kald og lad os få en god drøftelse.

Vores købermægler, Christopher Wagner, har talt med Børsen omkring faldgruberne når man køber boligen.


L‍æs mere: Forældrekøb: Alene på boligmarkedet

Jeg vil gerne ringes op

Udfyld kontaktformularen, så vi kan tage en snak om, hvordan vi kan hjælpe dig med køb og finansiering af din bolig.

Eller ring på 72 600 400, mandag til søndag 9:00-20:00


10 gode råd inden du foretager forældrekøb

Tjekliste

10 gode råd inden du foretager forældrekøb

1. Undersøg om du må leje lejligheden ud

2. Undersøg om dit barn kan få boligsikring

3. Overvej din økonomiske risiko samt hvor stor en friværdi du har

4. Find ud af hvilken skatteordning, som passer dig bedst

5. Lav en skriftlig lejekontrakt, som følger markedslejen og lejelovgivningen

6. Er der et ekstra værelse, som skal lejes ud, så sørg for at det er dit barn, som laver en skriftlig aftale, så er du sikker på, at du kan opsige hele lejemålet på én gang.

7. Køb en lejlighed, som er fremtidssikret

8. Hav en lang tidshorisont

9. Få hjælp af en rådgiver til forældrekøbet