Forældrekøb: Hvad skal man være opmærksom på?

Forældrekøb: Hvad skal man være opmærksom på?

Overvejer du forældrekøb? Så har vi samlet alt, hvad du skal vide omkring forældrekøbet, herunder hvilke overvejelser du skal gøre inden du køber.


Hvad er forældrekøb?

Et forældrekøb giver næsten sig selv. Det er, når forældre køber lejlighed eller anden bolig til deres børn. Et forældrekøb opleves derfor typisk i forbindelse med et studie. Købet har til hensigt at give ens barn et sted at bo samt en leje, der er overkommelig. Især i storbyerne, hvor det kan være svært at finde en lejebolig som er til at betale for netop studerende.

Selvom navnet antyder, at det skal være ens forældre der stå bag købet, så er der intet krav om familierelationer. I virkeligheden kan det også være et omvendt forældrekøb, hvor børnene køber til ens forældre.

Faktisk er et forældrekøb blot et køb af bolig med hensigt på at leje den ud.

Hvorfor forældrekøb?

Et forældrekøb kan være en god idé, hvis du har en friværdi eller ikke ejer en bolig i forvejen. Da du lejer købet ud til ens barn, som selvfølgelig skal betale markedsleje, er omkostningen minimal for dig som køber.

Men den største grund til at foretage et forældrekøb er selvfølgelig, at skabe en tryg ramme omkring de yngste, når de flytter hjemmefra. Forældre kan således få indflydelse på, at de yngste kommer til at bo i et trygt og godt område.

Husk at tænke fremtiden ind, når du foretager et forældrekøb. Det kan f.eks. godt betale sig, såfremt økonomien tillader det, at finde en større lejlighed med flere værelser, frem for en lille to værelses. En bolig med flere værelser giver mulighed for, at udleje et værelse til en kammerat men det sikre også de yngste når de begynder at stifte familie.

I skal gerne have en tidshorisont på mindst fem år. Derfor er det vigtigt at tage en alvorlig snak med sine børn, og som nævnt, sikre at lejligheden ikke bliver for lille for hurtigt.

Fordele

  1. Der spares ejendomsværdiskat
  2. Mulighed for fradrag for renteomkostninger i den personlige indkomst
  3. Mulighed for at videresælge lejligheden til barnet til vurderingen minus 15%
  4. Barnet har mulighed for at få boligstøtte til huslejen

Ulemper

  • Du beskattes af driftsresultatet
  • Der skal udarbejdes regnskab for udlejningsaktiviteten
  • Beskatning ved salget af boligen

Omvendt forældrekøb – hvad betyder det?

Som tidligere nævnt, så er der ingen krav om familierelationer i et forældrekøb, hvorfor man også kan tale om et omvendt forældrekøb.

Her er der tale om at barnet køber en bolig og udlejer den til sine forældre. Her gælder de samme regler for udlejning og beskatning.

Hvad er fordelene ved forældrekøb?

Dine fordele ved et forældrekøb er mange. Ud over den åbenlyse investering og at du som forældre kan være med til at sikre dit barn bor ordenligt, så får du et skattefradrag af renteudgiften. Størrelsen heraf afhænger af, hvilken beskatningsform du vælger.

Det vil sige, at du med de nuværende skatteregler kan købe en bolig mod et forholdsvis lille likviditetstab.

For barnet har det selvfølgelig også klare fordele, bl.a. at barnet typisk får mulighed for at leje billigere end hvis de skulle på det øvrige frie marked og desuden kan søge boligstøtte.

Hvordan sætter man huslejen?

Når du skal leje boligen ud til dit barn er det vigtigt, at du laver en skriftlig lejekontrakt, som lever op til huslejenævnets betingelser (lejeloven). Ligeledes skal du være opmærksom på, at opkræve markedsleje for området. Derfor skal markedet undersøges for, hvad andre betaler i husleje og dermed opkræve nogenlunde det samme fra ens barn.

Alternativt kan lejeaftalen udfyldes og indsendes til Huslejenævnet med henblik på at få en forhåndsgodkendelse af lejen. En forhåndsgodkendelse skaber tryghed for, at den leje som aftales med barnet, ikke senere kan anfægtes.

Hvis du sætter huslejen for billigt, kan SKAT sende en ekstraregning, da du vil blive beskattet af forskellen mellem markedslejen og den fastsatte leje. Det betyder at du kommer til at betale skat af en leje du ikke har modtaget, men som du ville have fået, hvis du havde lejet ud til andre. Derfor er det altså ikke fornuftigt, at give dit barn økonomisk hjælp med en for lav husleje.

Såfremt man ønsker at hjælpe yderligere end selve forældrekøbet, så kan man overveje at give barnet en årlig skattefri gave på op til 65.700 kr. (2019-sats) i stedet for en lavere leje. Vær opmærksom på at beløbsgrænsen på skattefrie gaver reguleres årligt.

Boligsikring ved forældrekøb (boligstøtte)

For de fleste unge, som skal til at studere, er økonomien knap og mange har blot deres SU samt en beskeden løn fra deres fritidsarbejde.

Derfor er det vigtigt for mange unge at kunne søge boligsikring for at få økonomien til at løbe rundt. Boligsikringen søges på baggrund af en skriftlig lejekontrakt, som udarbejdes mellem forældrene og barnet, der i et forældrekøb optræder tilfælde lejeren.

En lejer, der bor alene, kan få et tilskud på op til 15 procent af huslejen. For at se hvor meget der kan opnås i boligstøtte, så kan der foretages en beregning af boligsikring på borger.dk.

Fremlejeaftale

Hvis i har købt en lejlighed, der er stor nok til at dele med andre, er det vigtigt, at det er barnet, der indgår en skriftlig aftale med vennen, en såkaldt fremlejeaftale, da man normalt bliver beskattet af indtægter ved udlejning.

Men som lejer, kan dette undgås ved, at fremleje en del af værelserne. Da man som lejer ikke skal betale skat af sin fremlejeindtægter. Man skal dog blot holde fremlejeindtægterne under to tredjedele af, hvad man selv skal betale i husleje.

Lejeloven indeholder i øvrigt lempeligere regler for opsigelse af værelser end ved opsigelse af hele lejligheden.

En anden klar fordel ved at lave den yngste om at fremleje, er at man har en mulighed for at opsige hele lejemålet på én gang.

Virksomhedsskatteordningen

Når man foretager et forældrekøb, så vælger de fleste en såkaldt virksomhedsskatteordning. Udlejning af ejerbolig betragtes nemlig som erhverv også selvom det er til forældrenes eget barn.

Fordelen ved at anvende virksomhedsskatteordningen er, at du får fradrag for rente- og bidragsomkostninger i den personlige økonomi. Du opnår altså en høj skatteværdi af fradraget som især for topskat betaler giver en ekstra værdi.

For at kunne køre det i denne ordning er du pålagt at aflægge et detaljeret regnskab og en udvidet selvangivelse. Mange opretter derfor i den forbindelse en særskilt konto til forældrekøbet, hvor alene indtægter og udgifter fremstår.

Det er derfor hensigtsmæssigt, at få udarbejdet regnskabet af en revisor, som i øvrigt også er fradragsberettiget.

Kapitalafkastordning

Et alternativ og en noget mere simpel løsning, et at benytte sig af kapitalafkastordningen. Her stilles der ikke de samme regnskabsmæssige krav. Normalt benytter man denne ordning hvis man har købt helt eller delvist kontant.

I kapitalafkastordningen fratrækker man et beløb opgjort som en procent af lejlighedens kontantværdi ved anskaffelsen – fratrukket eventuelt gæld, i stedet for at fratrække renteudgifterne i din personlige indkomst.

Altså, man beregner et kapitalafkast, som beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Hvilket betyder at du betaler mindre i AM-bidrag og eventuel topskat.

Videresalg og 15% reglen

Når dagen kommer og forældrekøbet ikke længere er relevant, enten fordi barnet skal flytte, eller fordi der opstår en situation, hvor lånene ønskes indfriet, så er det vigtigt, at man overvejer situationen nøje før et salg.

Såfremt du har opnået en friværdi, enten i form af højere salgspriser eller ved afdrag på lånene. Så vil der typisk være en fortjeneste i forbindelse med salget. Denne fortjeneste er skattepligtig, såfremt du ikke selv har boet i boligen.

Har du gjort brug af virksomhedsordningen vil du på nuværende tidspunkt blive beskattet 22% af din avance. Er den købt privat, vil avancen blive beskattet som privat kapitalindkomst. Avancen opgøres som forskellen mellem den kontante salgssum med fradrag og den kontante anskaffelsessum med tillæg af købsomkostninger.

Et godt alternativ kan være at sælge boligen videre til barnet på gunstige vilkår.

Når en bolig overdrages fra forældre til barn, har skattemyndighederne en langvarig praksis om, at man lægger parternes værdiansættelse til grund, hvis købesummen er beregnet som den senest offentliggjorte ejendomsvurdering +/- 15 %.

Hvis ejerlejligheden overdrages til barnet til en værdi, der er mindre end den reelle handelsværdi, da vil forældrenes eventuelle skattepligtige avance formindskes, og samtidig vil barnets eventuelle fremtidige skattefrie avance forøges. Barnet vil nemlig have mulighed for senere at sælge ejerlejligheden skattefrit, forudsat at barnet reelt har boet i lejligheden efter købet.

Den offentlige ejendomsvurdering bør foretages på baggrund af ejendommens anvendelse. Det spiller derfor en rolle for vurderingen, om en lejlighed er vurderet som udlejet eller ikke-udlejet.

Hvis en forældrekøbslejlighed, som er udlejet til barnet, har en offentlig vurdering som en udlejet ejerlejlighed, kan ejerlejligheden ikke overdrages til barnet til den offentlige vurdering +/- 15 %. I dette tilfælde skal der handles til den reelle markedspris.

Familielån

Et alternativ til det klassiske forældrekøb kan være at lade barnet købe boligen, mens den bagvedliggende finansiering sker via et såkaldt familielån fra forældre til barn. Et familielån lån kan gøres både rente- og afdragsfrit.

Hvis man fx ser på en andelsbolig, da stiller de fleste andelsboligforeninger krav om, at den der erhverver andelen også skal tage bopæl i andelslejligheden. Her kan et familielån således være den eneste mulighed for en erhvervelse.

Overvejer du et forældrekøb?

Hvis du stadig overvejer at købe en bolig til dit barn, så er Køberrådgivning en oplagt mulighed. Du er på den måde sikker på, at du overholder alle regler og at du køber til den rigtige pris og de rigtige vilkår.

Vores købermægler, Christopher Wagner, har talt med Børsen omkring faldgruberne når man køber boligen.

L‍æs mere: Forældrekøb: Alene på boligmarkedet

10 gode råd inden købet

  • Undersøg om du må leje boligen ud
  • Få hjælp af en rådgiver til forældrekøbet
  • Undersøg om dit barn kan få boligsikring
  • Overvej din økonomiske risiko samt hvor stor en friværdi du har
  • Find ud af hvilken skatteordning, passer bedst til dig
  • Lav en skriftlig lejekontrakt som følger markedslejen og lejelovgivningen
  • Er der et ekstra værelse, så sørg for at det er dit barn der laver en skriftlig aftale. Så er du sikker på at du kan opsige hele lejemålet på én gang
  • Overvej at sælge boligen til dit barn efter 15% reglen men undersøg først, om boligen af SKAT er vurderet som udlejet eller ikke-udlejet
  • Køb en lejlighed der er fremtidssikret
  • Hav en lang tidshorisont

Jeg vil gerne ringes op

Udfyld kontaktformularen, så vi kan tage en snak om, hvordan vi kan hjælpe dig med køb og finansiering af din bolig.

Eller ring på 72 600 400, mandag til søndag 8:00-20:00