Byggesagkyndig ved boligkøb - ikke kun ved salg

Byggesagkyndig ved boligkøb - ikke kun ved salg

En bygningssagkyndig eller også kendt som en byggesagkyndig er mest kendt for at lave selve tilstandsrapporten – altså på vegne af sælger. Men som køber kan du bruge en byggesagkyndig til at få lavet din egen gennemgang af huset og til at få uddybet skaderne i tilstandsrapporten. En bygningssagkyndig arbejder under et uvildighedsprincip, som blandt andet gør, at det ikke må være den samme byggesagkyndige, som har lavet tilstandsrapporten, som så efterfølgende gennemgår huset for køber.

Hvad er en byggesagkyndig?

Titlen som byggesagkyndig er en beskikkelse, der udstedes af Sikkerhedsstyrelsen.

Den kræver blandt andet både fem års relevant erfaring og en uddannelse som enten bygningskonstruktør, arkitekt eller ingeniør. Derudover har alle byggesagkyndige gennemgået og bestået et kursus i huseftersynsordningen for at sikre, at de udfører deres inspektioner efter fælles rammer.

Med andre ord er beskikkelsen en sikkerhed for, at den bygningssagkyndige faktisk besidder ikke kun uddannelse, men også relevant erfaring og praktisk viden om byggeri og skader.

Beskikket byggesagkyndig

Her hos Bomae bruger vi udelukkende byggesagkyndige der er beskikket af Sikkerhedsstyrelsen. Det er vores sikkerhed for at besigtigelsen bliver gjort korrekt og lovligt.

Men andre ord har vi en faglig kompetent og uvildig person til at gennemgå din kommende drømmebolig. Det kalder vi 'Byggesagkyndig Køberrådgivning'.

Byggesagkyndig i forbindelse med boligkøb

Når man er i gang med en af livets største investeringer, som et boligkøb typisk er, så er det vigtigt, at man ved hvad man går ind til. I langt de fleste tilfælde er der en tilstandsrapport, med fejl og mangler, som man kan læne sig op ad.

Det kan dog være svært, for de fleste, at overskue konsekvenserne af hvad den har af konsekvenser og vurderer hvad det evt. vil koste at udbedre de fejl som bliver benævnt. Her vil din egen uvildige rådgiver kunne guide dig og give dig den nødvendige feedback. Såsom en vurdering af, hvor lang levetid taget har.

I visse tilfælde oplever vi, desværre, at der bliver fundet fejl og mangler som ikke er benævnt i sælgers tilstandsrapport.

Med andre ord, vælger du at tage en byggesagkyndig køberrådgivning med i jeres rådgivning, får i en grundig byggeteknisk gennemgang som vores øvrige rådgiver også kan bruge i deres videre arbejde.

Hvad koster en byggesagkyndig?

Mange firmaer tager en timepris på omkring 2.000 kr. pr. time for at køre ud på en opgave med et minimum af to timer for overhovedet at gå i gang.

Hos Bomae har vi lavet en fast aftale med en dygtig byggesagkyndig, som på forhånd aftaler en fast pris på opgaven. På den måde slipper du for grimme overraskelser og ved præcist hvad det koster at få tjekket din drømmebolig.

Din pris er altså skræddersyet dine behov således at du ikke betaler for noget du ikke har brug for eller for urimelige kørselstakster.

Find en byggesagkyndig i København gennem Bomae

Når du vælger at inkludere en byggesagkyndig køberrådgvining i din rådgivning, er det din faste kontaktperson hos Bomae, som arrangerer gennemgangen. Du skal derfor ikke selv gøre noget udover at læne dig tilbage og nyde glæden og spændingen ved at købe din drømmebolig.

Efter den byggesagkyndige har besigtiget din bolig og gennemgået tilstandsrapporten, vender vi fundene med dig, så du er fuldt oplyst om, hvad du går ind til, hvis du køber boligen. Vores byggesagkyndiges gennemgang af boligen vil også blive brugt i forhandlingsprocessen med ejendomsmægler, hvor eventuelle fejl og skader bliver vendt til økonomiske fordele for dig i form af prisnedslag.

Læs videre nedenfor for at få indblik i tilstandsrapportens indhold, og hvorfor det betaler sig – bogstaveligt talt – at få byggesagkyndig køberrådgivning, når du vil købe bolig.

Tilstandsrapporten

En tilstandsrapport er en gennemarbejdet rapport, der beskriver standen på en bolig, herunder synlige fejl og mangler. Rapporten er et af de vigtigere dokumenter i bolighandlen, og det er sælger der som regel sørger for at få lavet en, så potentielle købere kan få et overblik over husets tilstand.

Udarbejdelse af tilstandsrapport ved salg af fast ejendom er frivillig

En tilstandsrapport er ikke et krav, men et frivilligt tilvalg, man som sælger kan benytte.Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen, men som sælger er man ikke forpligtet til at benytte sig af ordningen, når man vil sælge sin bolig. Hvis man som sælger vælger at få lavet en tilstandsrapport, skal der samtidig også udføres en el rapport.

Hvorfor til vælges rapporten så i næsten alle tilfælde, når nu den er frivillig?
– Det gør den, fordi sælger med en tilstands- og el rapport, et tilbud om ejerskifteforsikring og en erklæring om at ville betale halvdelen af præmien til ejerskifteforsikring slipper for sit sædvanlige 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Derudover vil potentielle købere højst sandsynligt efterspørge den. Grundet disse to faktorer vælger mange sælgere at få udarbejdet tilstandsrapport, selvom det ikke er påkrævet af dem.

Tilstandsrapportens indhold

Tilstandsrapporten udarbejdes af en byggesagkyndig, som gennemgår hele boligen og noterer synlige fejl og eventuelle skader på f.eks. kælder, sokkel, vinduer, gulve, tag osv.

I tilstandsrapporten kan du derfor forvente at finde informationer om:

  • Boligens synlige og tilgængelige elementer
  • Ombygninger og reparationer
  • Skader og forhold, som senere hen kan vise sig at blive problematiske

Til gengæld vil du ikke finde informationer om:

  • Hårde hvidevarer
  • El- og varmeinstallationer
  • Markiser og andre installationer, som ikke er en del af bygningen f.eks. swimmingpools

Finder den byggesagkyndige fejl eller skader, vil han eller hun inddele dem i nedenstående kategorier:

KO = Kosmetiske skader
K1 = Mindre alvorlige skader
K2 = Alvorlige skader
K3 = Kritiske skader
IB = Ingen bemærkninger
UN = Bør undersøges nærmere

Eksempler på skader inddelt efter skalaen

Et eksempel på en K1-skade kan være af den æstetiske art såsom mindre revner og buler i tapetet. Det er ikke alvorlige skader, men de kan sætte en dæmper på glæden ved at bo i huset.

En K2-skade kan være f.eks. være punkterede termoruder. Punkterede termoruder volder umiddelbart ikke problemer i andre dele af boligen, men de kan medvirke til at skabe et dårligt indeklima. Problemet kan dog løses relativt nemt ved at kontakte en glarmester.

Eksempler på K3-skader kan være løse fliser på badeværelset eller huller i taget – begge kan volde store fugtproblemer, hvis der ikke tages hånd om dem i tide.

Når du kigger på skaderne i tilstandsrapporten, kan det være mere hensigtsmæssigt at vurdere dem ud fra, hvad det vil koste at få dem repareret og ikke hvilken betegnelse, de har fået. For selvom K3-skader er de mere kritiske af slagsen ifølge karakterskalaen, så er de ikke nødvendigvis dyrere at reparere end en K1-skade. Det er en vurderingssag, som er unik for hver bolighandel, men hiver du din egen byggesagkyndige ind i billedet, kan du være sikker på at få klart syn for sagn.

Vær særligt opmærksom på UN-skader

En skade kan også blive markeret som UN. Det gælder, hvis den hverken kan placeres i K0, K1, K2 eller K3, men den byggesagkyndige anbefaler, at forholdet bør undersøges nærmere. Som køber skal du være særligt opmærksom på UN-skader, for en ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt ikke fejl og skader, som skulle have været afklaret, inden der blev skrevet under på købsaftalen.

En UN-skade kan dække over alvorlige skader, og køber du boligen uden at undersøge skaden yderligere, så bærer du, køber, risikoen.

Læs også hustypebeskrivelsen grundigt

En tilstandsrapport indeholder også en generel beskrivelse af hustypen. Formålet med denne er at sætte en standard for, hvilke forventninger du som køber bør have af bestemte hustyper.

Dette afsnit er vigtigt, fordi den fortæller, hvilke skader du kan forvente at opleve i den bolig, som du har udset dig. Tilstandsforsikringen dækker nemlig ikke forventet slid og skader, som nærmest er en naturlig selvfølge, som boligen bliver ældre.

I disse situationer laver man ikke en tilstandsrapport

Det er ikke ved alle bolighandler, at man får udarbejdet en tilstandsrapport. Det er almen praksis at få lavet en tilstandsrapport i forbindelse med salg af hus, men ikke ved salg af:

Andelsboliger. Her laver man ikke tilstandsrapporter, fordi andelsboligbeviset kun er gældende for en del af den samlede ejendom. Hvis du vil lave en tilstandsrapport, så skal hele foreningen gå sammen om at lave en, og her skal rapporten dække hele ejendommen. Det er meget dyrt og som regel kun aktuelt, hvis ejendommen skal sælges, eller der er udsigt til et større renoveringsprojekt.

Ejerlejligheder. Situationen er her lidt den samme som ved andelsboliger; hvis du skal have lavet en tilstandsrapport, så skal den laves for hele ejendommen inklusive alle de andre ejerlejligheder i bygningen. Derfor betaler det sig ikke at få udarbejdet en tilstandsrapport, og denne praksis ses også meget sjældent i den virkelige verden. Det har også den konsekvens, at man som sælger må leve med at have ansvaret for fejl og mangler i 10 år. Står du overfor at skulle købe en ejerlejlighed, kan vi kun anbefale, at du får din egen byggesagkyndige til at besigtige boligen, inden du går videre med købet.

Huse/sommerhuse, der er i meget dårlig stand. Huse og sommerhuse i meget dårlig forfatning købes som regel, fordi de skal nedrives for at gøre plads til andre projekter. Derfor giver det ikke mening at lave en tilstandsrapport i disse situationer.

Tilstandsrapporten har sine begrænsninger

Selvom en tilstandsrapport beskriver boligens stand, skal du som boligkøber tage højde for, at den kun kortlægger synlige fejl og mangler. Eftersom den byggesagkyndige kun kan nedfælde de skader, som han eller hun kan se med det blotte øje, så dækker rapporten ikke skjulte problemer.

Når den byggesagkyndige gennemgår boligen, skal han eller hun ikke foretage indgreb i boligen. Dvs. at den byggesagkyndige ikke vil afmontere gulvtæppet for at besigtige gulvet nedenunder. Den byggesagkyndige vil heller ikke undersøge trækonstruktionerne nærmere for at se, om der er svamp. Derudover vil den byggesagkyndige heller ikke gennemgå grunden eller andre installationer, som hører til huset f.eks. swimmingpool.

Derfor skal tilstandsrapporten ikke ses som en garanti for husets kvalitet, og du bør ikke stole ukritisk på den.

Tilstandsrapporten er kun gyldig i en afgrænset periode

En tilstandsrapport er kun gyldig i seks måneder, og strækker bolighandlen sig ud over mere end seks måneder, skal sælger sørge for at få tilstandsrapporten fornyet. Oplever du som køber at få udleveret en tilstandsrapport, der er ældre end seks måneder, bør du anmode sælger om at anskaffe sig en ny og opdateret rapport – for din egen sikkerheds skyld.

Får du byggesagkyndig køberrådgivning hos Bomae, vil din faste kontaktperson sørge for adgang til en fornyet tilstandsrapport, hvis den nuværende er forældet.

Brug din egen byggesagkyndig ved boligkøb

Vil du sikre dig selv og din familie bedst muligt, så anbefaler vi, at du får byggesagkyndig køberrådgivning, når du skal se på huset – eller ejerlejligheden, som vi kom ind på tidligere. To par øjne er bedre end et, og når du får din egen uvildige byggesagkyndige til at udføre en gennemgang af huset, kan han eller hun hjælpe med at udpege eventuelle fejl og mangler, som sælgers byggesagkyndige overså.

Dertil kan din egen byggesagkyndige hjælpe med at gennemgå tilstandsrapporten og ”oversætte” skaderne og manglerne til fremtidige omkostninger, så du helt og holdent er klar over, hvilke konsekvenser du går med til, hvis du vælger at købe boligen.

Vælger du at fortsætte købsprocessen, bruger vi den byggesagkyndiges viden i forhandlingerne med ejendomsmægler. Her vil vi arbejde hen mod et prisnedslag ved at lægge vægt på de omkostninger, du som køber kan forvente at betale, når skaderne i tilstandsrapporten skal udbedres.

Byggesagkyndig på Sjælland og i København

Hos Bomae kan vi kun anbefale, at du som boligkøber også får byggesagkyndig køberrådgivning oveni din køberrådgivning. Det giver nemlig ikke kun fordele på den korte bane i form af argumenter til prisnedslag, men også fordele på den lange bane, fordi du kender til omkostningerne til skadeudbedringen i dit hus. Det gør, at du kan flytte ind i dit nye hjem helt uden bekymringer.

Uanset om du har brug for en byggesagkyndig i København eller en byggesagkyndig på Sjælland, så står vi klar til at hjælpe dig med at få drømmeboligen i hus. Vores rådgivere har alle en baggrund i ejendomsbranchen og indgående kendskab til det sjællandske og københavnske boligmarked.

Vi har hjulpet utallige med at få et trygt og sikkert boligkøb i f.eks. Østerbro, Vesterbro, Frederiksberg, Amager, Roskilde, og vi hjælper også gerne dig. Du er altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om din situation.

Jeg vil gerne ringes op

Udfyld kontaktformularen, så vi kan tage en snak om, hvordan vi kan hjælpe dig med køb og finansiering af din bolig.

Eller ring på 72 600 400, mandag til søndag 8:00-20:00