Guide: Hvad kan jeg købe hus for? Og hvad med gældsfaktor?

Guide: Hvad kan jeg købe hus for? Og hvad med gældsfaktor?

Læs hvad du skal være opmærksom på når du skal købe hus eller lejlighed. Vi har samlet gode råd til, hvordan du regner ud hvor meget du kan købe hus for.


Overvejer du at købe hus eller lejlighed, bør du som noget af det første få styr på, hvor meget du egentlig kan købe bolig for. Læs med her, og få gode råd til, hvad du skal være opmærksom på ved bolighandel, og hvordan du regner ud, hvor meget du kan købe for. Find også ud af hvilken betydning din gældsfaktor har for dine lånemuligheder.

Når man går i gang med at undersøge sit kommende hjem, så vil et af de typiske tvivlsspørgsmål være: Hvor meget kan jeg låne og dermed, hvor meget kan jeg købe hus for? Det kan man heldigvis hurtigt få et overblik over ved lidt simpel matematik.

Banken kigger på din økonomiske livsstil

Det kan være en god idé at starte med at danne dig et overblik over din daglige økonomi. For når du kommer ned i banken, kan du bide spids på, at de vil se dit budget. Så desto bedre du er forberedt og har udregnet alle faste udgifter, desto tættere er du på din kommende nye bolig. Alternativt kan du gøre brug af uvildig køberrådgivning til at indhente tilbud fra de forskellige banker.

Typisk har banken to metoder at beregne om du har råd til at købe ny bolig. Indkomstmetoden eller boligudgiftsmetoden. Mere om dem senere, først er det vigtigt at forstå hvordan din personlige økonomi bliver sammensat i forhold til bl.a. lånereglerne.

Alle lån optaget i banken udgør en risiko og derfor foretager bankerne og realkreditinstitutterne en risikovurdering. Risikovurderingen er baseret på en lang række forhold og giver en indikation om lånet kan betales tilbage.

‍Nogle af de faktorer som bankerne kigger på i forbindelse med deres vurdering om hvad du kan købe hus for er.

Læs mere: Lånerådgivning i forbindelse med boligkøb betaler sig – bogstaveligt talt

Dit rådighedsbeløb og gældsfaktor påvirker din lånestørrelse

Finanstilsynet har udgivet en vejledning til bankerne der siger at et par med to børn skal have et rådighedsbeløb13.500 kr. eller mere, når alle de faste omkostninger er betalt. Nogle af de faste omkostninger kunne være:

  • Boliglån
  • Ejendomsskatter og forsikringer
  • El, varme, vand og renovation
  • Afdrag på bilen
  • Institutionsplads
  • Licens, internet og telefon.
  • Gældsfaktor

Gældsfaktoren er en kæmpe indikation for, om du kan låne i banken eller ej. Den siger nemlig noget om, hvor meget gæld du har i din husstand, og det er afgørende, når banken skal vurdere, om du må låne til boligkøb eller ej.

Så når du har besluttet dig for at købe bolig, skal du ikke starte med at spørge: ”Hvad kan jeg købe hus for?” Faktisk bør du hellere starte med spørgsmålet: ”Hvor stor er min gældsfaktor?”

Når du udregner din gældsfaktor, skal du samle alle låne- og gældsposter og derefter dividere med husstandens indkomst før skat.

Som udgangspunkt må din gældsfaktor ikke overstige 3,5 gange husstandens samlede årsindkomst før skat. For jo mindre gæld du sidder inde med, desto større er chancen for, at banken vil tildele dig et boliglån.

Betalingshistorikken har også indflydelse

Endelig vurderer banken også din betalingshistorik. Hvis du konstant er bagud med din betaling eller har konstant overtræk. Så får man desværre ikke mange stjerner i bogen og det kan være et udtryk for, at man har svært ved at overholde ens aftaler med f.eks. banken.

Hvad kan jeg købe hus for-formlen

Når du har fået overblik over din økonomi og gældsfaktor, kan du begynde at regne på, hvad du kan låne til dit boligkøb. Dermed får du også svaret på dit oprindelige spørgsmål, nemlig: ”Hvad kan jeg købe bolig for?”

Danske Banks boligberegner er et okay værktøj, hvis du blot vil have et hurtigt overblik. Den er dog langt fra retvisende, og det kan derfor bedre betale sig at gøre det selv fremfor at bruge diverse boligberegnere på nettet.

Fælles for begge beregningsmetoder er, at du som minimum skal have sparet 5% op af købesummen til en kommende udbetaling.

L‍æs mere: Du får ikke det bedste og billigste boliglån i banken

Indkomstmetoden

Lånestørrelsen er typisk noget af det første, man gør sig overvejelser omkring, når man har sat sig for at købe bolig. Her tager du husstandens samlede årsindkomst før skat, ganger med 3,5 og lægger den samlede formue til. Så får du et cirkatal for, hvor meget du kan låne. Regnestykket ser således ud:

Familiens samlede årsindkomst:
960.000 kr. * 3,5 + 200.000 i opsparing = 3.560.000 kr. du kan købe hus for.

Husk, at det er hvor meget gæld du cirka må sidde for, så har du gæld i f.eks bil eller et SU lån, så skal dette trækkes fra ovenstående beløb.

Ønsker du at købe for mere en 3,5 gange din årsløn, så stiger din udbetaling typisk også.

Tommelfingerreglen her er:

Gældsfaktor 3 = 5% i udbetaling + omkostninger
Gældsfaktor 4 = 10% i udbetaling + omkostninger
Gældsfaktor 5 = 25% i udbetaling + omkostninger

Boligudgiftsmetoden

Skal du bruge boligudgiftsmetoden, så er du nødsaget til at have et skarpt privatbudget. For at kunne bruge denne beregningmetode er du nødsaget til at kunne påvise i banken, at du lever efter dit budget nærmest ned til den sidste 10-øre.

Ved denne metode finder du nemlig frem til at det beløb, som du skønner, at du har råd til at bruge på boligudgifter og gange det med 165.

Altså, hvis vi antager at du vil bruge 15.000 kr. om måneden på boligudgifter, så vil det se således ud:
15.000 kr. * 165 = 2.475.000 kr. er det beløb du kan købe bolig for.

På papir lyder det måske ikke kompliceret at regne ud, hvor meget man kan købe hus eller lejlighed for. Men virkeligheden er, at der tit ligger glemte eller uforudsete udgifter, som gør, at dit rigtige rådighedsbeløb er noget mindre, end du går og tror. Det er nemlig de færreste, der kan huske alle deres udgifter udenad.

Så når du vil danne dig et overblik over din økonomi, anbefaler vi, at du sætter dig sammen med en, som kan hjælpe dig med at se, hvad dine penge går til. Det bedste ville være, at du hev en uvildig økonomisk rådgiver indover, da denne kan gennemgå din økonomi systematisk og komme med forslag til, hvad du kan ændre for f.eks. at spare penge op til en udbetaling. Men en ven eller familiemedlem, som er god til tal, og som du har tillid til, kan også gøre jobbet.

FAQ

🏠 Er der forskel på at låne til en ejerbolig eller andelsbolig?

Ja, det er der. Et par eksempler er, at du kan låne et meget højere beløb til en ejerbolig, og du har også her mulighed for at optage et realkreditlån, som er billigere og kommer med en fast rente sammenlignet et banklån til en andelsbolig. Til gengæld behøver du ikke låne så stort et beløb ved køb af andelsbolig, og et andelskøb er også billigere, fordi der ikke er så meget papirarbejde = færre udgifter. Læs om omkostningerne ved boligkøb.

👛 Hvilke udgifter skal man tælle med, når man regner rådighedsbeløb ud?

Alle! Enhver indtægt og udgift skal regnes med i dit budget, så du får et retvisende rådighedsbeløb. Mange glemmer at tage de mindre løbende udgifter med, som akkumuleret kan hobe sig op til et større beløb. Udgifter som offentlig transport, vaskeri, medicin, tøj og diverse abonnementer til fx fitness eller streamingtjenester skal ikke bagatelliseres, da de i sidste ende har indflydelse på, hvor meget du kan låne til dit boligkøb. Bliv klogere på rådighedsbeløb her.

🤝 Hvor kan jeg få hjælp til at købe hus?

Vi anbefaler på det kraftigste, at du får hjælp af en finansiel rådgiver med speciale i bolighandel, når du skal ansøge om boliglån. Bankerne tilbyder også rådgivning ifm. boligkøb, men husk at de driver en forretning. Så når de tilbyder dig et lån, så gør de det ikke af deres gode hjerte, men ud fra, hvor mange penge de kan tjene på dig hen over låneperioden. Vil du være sikker på at få så fordelagtigt og gennemsigtigt et lån som muligt, så bliver du nødt til at have en uvildig tredjepart ved din side. Læs mere om vores køberrådgivning her.

💰 Hvordan påvirker min gældsfaktor muligheden for at låne?

Jo højere din gældsfaktor er, jo højere risiko ser banken i at låne dig penge. Har du en gældsfaktor, der er højere end 4, vil banken vurdere, at du har for stor en gæld til, at de vil låne dig penge. Banken er som sagt en forretning, så når de låner penge ud, så vil de gerne have dem tilbage igen – samt lidt ekstra. Så har du i forvejen en høj gæld, vil banken tage det som et tegn på, at der er en stor sandsynlighed for, at du ikke vil kunne tilbagebetale lånet. Ønsker du et klart og realistisk svar på, hvad du kan låne til boligkøb, bør du få finansiel rådgivning.


Relevante artikler

Jeg vil gerne ringes op

Udfyld kontaktformularen, så vi kan tage en snak om, hvordan vi kan hjælpe dig med køb og finansiering af din bolig.

Eller ring på 72 600 400, mandag til søndag 9:00-20:00